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房地产信托8月兑付高峰将至
* 资产管理公司伺机收购难以如期兑付的信托
* 但这是"击鼓传花",需堤防风险流转
* 中央调控房地产决心不可小觑
作者 赵红梅/沈燕
路透北京5月25日电---在一家央企下属信托公司任产品总监的李总,今年以来已接到几家资产管理公司的电话邀约,请他商谈双方在房地产信托项目上的合作.
房地产信托的主角当然是房企和信托公司,这似乎并不关资产管理公司什麽事,但资产管理公司的态度如此热情,他们其实想要扮演的,是螳螂捕蝉"黄雀"在後的角色.
"他们(资产管理公司)手握现金,比如听说哪家房地产商资金链快出问题,不能按期兑付给信托,他们就想购买这类信托",上述在北京的信托公司李总说.
以10亿元人民币的信托计划为例,资产管理公司需要花10个亿的资金以及部分手续费来购买,但他们实质上看中的是抵押的资产,比如说资产一般是按4-5折来抵押,可能资产值40-50亿,李先生解释称.
但这是一个"击鼓传花"的游戏.接近银监会高层人士向路透表示,目前房地产信托并无系统性风险,其中集合理财相关3,000多亿信托值得关注,可能出现兑付风险的应该是这部分.而银监会目前担心的是,这部分房地产信托的风险会向资产管理公司转移.
"资产管理公司是真赚到了,这一波不良资产远比当年银行的三角债烂尾楼强多了.不过,关键还在於,银监会未来是否会叫停资产管理公司对不良信托资产的收购这项新业务."中融信托一位高管称.
此外,希望低价接手这些有兑付风险信托项目的,除了资产管理公司外,还有手中现金充裕的私募基金.在当前市场资金多而好项目少的时候,资产管理公司费了好大劲儿才抢到手的,或许不是"宝"而是一个"烫手山芋".
中国规模庞大的房地产信托正面临一波接一波的考验,刚刚对付完3月份的兑付高峰,信托公司又得准备迎战8月份的新一轮兑付高峰.
据中金公司研究报告统计,2012年预计房地产信托到期规模2,234亿元,总还款额约2,500亿元,2012年开始是房地产集合类信托的偿付高峰,第三季度到期规模约1,000亿元,其他季度到期规模350亿至500亿元.
截至去年底,信托公司管理信托资产总额4.8万亿元人民币,其中房地产信托余额6,800亿元.
**螳螂捕蝉黄雀在後?**
在房地产严厉调控的背景下,开发商资金链趋紧成为常态,且销售持续疲弱,这均对房企履行贷款等财务契约条款的能力大打折扣.目前多家信托公司如履薄冰,均在密切监控房地产开放商的账户,采取应付房地产信托兑付的种种措施.
北京华业地产(600240.SS: )日前宣布,其子公司於2010年4月向中诚信托借款10亿到期的华富溢,及其持股44.05%的北京君合百年房地产开发有限公司,拟与中国华融资产管理公司协议进行债务重组.
尽管华业地产工作人员向路透表示,此笔中诚信托的贷款属单一信托,不存在兑付压力,对华融的债务属於正常的获取资金渠道,然这仍让市场感到了房地产信托兑付形势的寒意.
此外,於3月30日到期的吉信.长白山11号南京联强集合资金信托,因兑付问题最近由华融资产管理公司接盘.市场人士表示,类似这样的接盘,近几个月以来已有数例.
"据我了解,仅这两个月,四大资产管理公司收购的房地产信托规模就已300亿元了.不过都是以不良资产的名义来接盘房地产信托的.而在此之前,他们已经准备了有半年多时间想介入这块市场",上述信托公司的李总表示.
中国信达、华融、东方和长城这四大资产管理公司,於1999年为处理国有银行股份制改造中的不良资产而成立,是国内金融市场上专业处理金融不良资产的机构.目前房地产信托兑付的沉重压力,正好为这些处於商业化转型的资产管理公司提供了机会.
而2009年以来,资产管理公司经营状况迅速改善,盈利能力大幅提高,也为寻觅新业务卯足了实力.2011年,四家资产管理公司合计实现净利润约175亿元,而三年前的2008年约20亿元,三年间,增长近8倍.
华融资产管理公司广州办事处一位业务经理表示,公司资产收购和处置业务部之前是负责处置银行不良资产的,近些年这块业务基本处置完了,部门需要开拓新业务.而信托公司和房地产商正承受着庞大的信托兑付压力,项目到期後,信托公司一般不愿展期,资产管理公司就在适当时机出现了.
"我们4月份从两家信托公司购得了30亿左右的到期信托项目,而且是4折左右的价格拿到的房地产项目资产抵押,处置不良资产一直是我们优势所在,抵押价格又低,这里面收益还算不错,风险也可控."他说.
但目前市场处於资金充足但优质房地产项目较少阶段,资产管理公司四处追着信托公司,寻找即将兑现到期的房地产信托项目.一些中小型房地产开发商因限购销售放缓,流动性出现困难,不能及时兑付,资产管理公司就会从信托公司手中收购上述信托,变相展期,并已更低折扣的房地产抵押资产来控风险.
用益信托研究员岳婷表示,由於信托的刚性兑付要求,加之当下还处在房地产调控的时点,预计今年下半年至明年上半年类似接盘案例将会多些.
**"击鼓传花"的风险**
尽管房地产信托并无系统性风险,且目前信托公司资本实力较强,但市场人士普遍认为,不排除个别项目、个别注册资本较少、风格激进的信托公司出现流动性问题,资产管理公司以及一些房地产基金的对接会缓冲信托兑付高峰.
中诚信托一位资深信托经理告诉记者,关键问题还在於中央调控及限购令实施的时间,能发信托的房地产企业目前的资产都是优良的,质押资产抵押率普遍都低至3-4折,除非房价降价60%,不会有断崖式的风险.
"但是兑付时点错配伤不起,不然无论是房地产商、信托公司、资产管理公司或是房地产基金都输不起."他的这一观点得到了不少信托人士的认同.
评级机构穆迪和标准普尔周四分别发表报告,指出中国房地产开发商的流动性状况正在恶化,再融资愈发困难,今年将会是考验开发商生存能力的一年.而随着房地产调控不断深入,风险也越来越大.
清科研究中心分析认为,房地产行业可能会迎来新一轮的兼并热潮,行业洗牌加速,行业集中度提升.其统计显示,一季度内完成募集的3只房地产基金共计到位4.05亿美元,而在房地产投资领域,一季度共有6.37亿美元的投资金额发生.
清科的分析师郑知行指出,不少房企采取降价求量的策略来确保资金的周转,加上近期银行信贷有利好消息传来,刚需立刻集中释放,一些城市的楼市成交面积有小幅上扬,但短期内调控政策无重大变化迹象.
他说,其它金融机构的接盘虽然能解决房企资金短缺一时之渴,但非根治之法,仍需高度关注风险流转."解决房企流动性困难的根本,还是政策扶持以及销售率的上升".
